20 abril 2011

N-149- Duelo por el sector inmobiliario, de José García Montalvo

Hace más de tres años que dura el duelo por la debacle del sector inmobiliario español.



-Los datos del 2010 muestran la magnitud de la tragedia: la iniciación de viviendas ha caído al 10% del nivel del 2006. Por su parte los precios han caído oficialmente un 13%, aunque otras fuentes sitúan la caída en el 18%. En fin, un drama.



A finales del 2007 comparé el duelo de los asistentes al funeral inmobiliario (Gobierno, promotores y constructores, banqueros, etcétera) con el duelo por la pérdida de un familiar. Los psicólogos distinguen varias etapas bien definidas en el proceso del duelo.

-En primer lugar hay shock y negación.

-Luego aparece la ira y la culpa.

-Le sigue la depresión y la percepción disfuncional de la realidad.

-Y, finalmente, la fase de aceptación y la superación del duelo.



La fase de shock pilló al Gobierno hablando de que España tenía el mejor sector inmobiliario (Chacón dixit) y el mejor sector financiero del mundo (Zapatero dixit), a pesar de que todos los indicadores de peligro de la economía española estaban centelleando en rojo hacía mucho tiempo.

Rápidamente, llegó la fase de negación (de la crisis), que duraría dos años. Los promotores y constructores también estaban inicialmente en shock: ¿cómo es posible que no haya compradores para una casa de 50 metros cuadrados si solo pedimos 600.000 euros?

Inmediatamente pasaron a la negación: “Que nadie espere que el precio de la vivienda baje”, “la demanda anual no bajará de 450.000 viviendas”, o “el precio de la vivienda se vaa disparar si no se construye más” se empeñaban en decir. El sector bancario, por su parte, negaba que fuera a tener ningún problema: tenía provisiones de sobra y una tasa de morosidad mínima. Y mientras, refinanciaba a promotores y constructores como si la cosa fuera a ser una tormenta de verano.

Casi simultáneamente aparece la ira, proyectada contra la prensa internacional. Querían hundir a España y desanimar la compra de vivienda de los inversores.

Inmediatamente, comenzó la fase de culpa, pero de una manera especial. En un duelo normal la atribución de responsabilidad es interna: si un familiar muere en un accidente la persona en duelo cree que es su culpa. En el caso del Gobierno y los promotores funcionó al revés. El Gobierno rápidamente culpa a la crisis financiera internacional.

Recientemente, Zapatero utilizó un informe del FMI muy autocrítico para justificarse: ellos tampoco vieron venir la crisis. ¡Mal de muchos, consuelo de tontos! . Los promotores culpan a las entidades financieras de sus desgracias con unos argumentos realmente sorprendentes. Les hacen la competencia desleal vendiendo viviendas, y no dan créditos. Pero claro, los bancos están vendiendo las viviendas que algún constructor les dio al no poder pagar sus deudas. Por tanto, es uno de los suyos quien, en última instancia, les está haciendo la competencia.



Respecto al crédito se niegan a aceptar que hace falta alguien que lo ofrezca pero también alguien que lo demande. El sector financiero le echa la culpa a la crisis financiera global mientras utiliza la conocida táctica de extender y pretender, controlando su morosidad de las formas más diversas: refinanciando, adjudicándose inmuebles, etcétera.



Un tiempo después llega la fase de percepción disfuncional de la realidad.

El Gobierno en pocos días pasa de decir que no hay crisis a ver brotes verdes en todas partes. La recuperación llegará el siguiente trimestre dice cada trimestre. Los promotores pasan en pocos días de no aceptar que los precios de la vivienda puedan bajar a decir que ya habían bajado mucho, todo lo que podían bajar. Las ministras de Vivienda alientan a los ciudadanos: “Es el mejor momento para comprar una vivienda”. Y Zapatero zanja en Estados Unidos: los precios de la vivienda han tocado suelo. A los pocos días Tinsa dice que la caída del precio se acelera y la UE que los precios tienen que caer todavía un 17% en España. Por su parte, el sistema financiero sigue a lo suyo, con discreción. Y, mientras la crisis se acentúa, la iniciación de viviendas se sigue hundiendo, las viviendas terminadas no se venden y las tasas de morosidad de las entidades financieras se disparan.



Los psicólogos dicen que hay riesgo de que no se supere la fase de percepción disfuncional de la realidad. Por eso muchas veces es necesario un especialista. Al Gobierno español y la banca les hicieron falta nada menos que tres psiquiatras: uno llamado mercados, otro Unión Europea y otro de casa, llamado Banco de España.



-El Gobierno empieza a aceptar, a regañadientes, la realidad.

-Las entidades financieras empiezan a sentir el aliento del Banco de España en la nuca: si os quedáis casas, el 30% de cobertura a partir del segundo año; si un crédito es moroso y tiene solares como garantía, un 50% de cobertura al final del primer año; y si no tienes suficiente capital te recapitalizaremos a la fuerza.



La fase de aceptación parece estar en marcha, aunque no para todos. Los promotores siguen en su propio mundo de ilusión y fantasía. Piden 72.000 millones de financiación bancaria. Dicen que los precios no pueden bajar más y que nunca bajaron en las mejoras zonas, en contra de la evidencia disponible. Piden medidas para agilizar la recalificación de terrenos con el enorme stock de viviendas sin vender que existe. Siguen pensando en construir 300.000 o 350.000 viviendas anuales a pesar de que el grupo de edad de primeros compradores se contraerá drásticamente en los próximos años como consecuencia de las mínimas tasas de natalidad de finales de los años ochenta. Siguen sin aceptar la diferencia entre demanda potencial (asociada a la demografía) y demanda efectiva (que también tiene en cuenta las tasas de desempleo y, sobre todo, la renta). Considerando la renta disponible de los hogares, los precios de la vivienda en España siguen siendo estratosféricos.



Y en todo esto, ¿dónde están los expertos y economistas del Inside job español? Aquellos que decían que la demanda justificaba construir 650.000 viviendas anuales, o cualquier cantidad que a la asociación de promotores que pagaba el informe de turno le pareciera oportuna.

-Aquellos que, desde su despacho en una entidad financiera, decían que el sistema financiero español no tenía ningún problema.

-Aquellos que decían que la crisis no llegaría a España mientras entraban en su oficina gubernamental. Aquellos que decían, ya en plena crisis, que la economía española necesitaba cuatro millones de inmigrantes más.

-Pues ahí siguen: ahora dándonos lecciones de cómo salir de la crisis. Quizás algún día habría que hablar también de ellos.



En fin, reconozco que me equivoqué en la extensión de cada fase cuando hace algunos años planteé como sería el duelo por el sector inmobiliario español. Pero la culpa no es mía: es del psicólogo que invento la teoría del duelo…

José García Montalvo. Catedrático de Economía de la UPF.

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