23 julio 2011

N-242- Una moratoria hipotecaria para España (FEDEA, blog nadaesgratis)

- Una moratoria hipotecaria para España
- Un préstamo que haga más fácil temporalmente hacer frente a los pagos de las cuotas hipotecarias.
 by Marco Celentani on 21/07/2011-(Con J. Ignacio Conde-Ruiz )
(resumido)
   El 6 de febrero de 2009 el Consejo de Ministros aprobó la Línea de mediación ICO Moratoria Hipotecaria. La línea nació con una importante dotación presupuestaria de 6.000 millones de euros. Según la memoria del ICO del año 2010, recientemente publicada, su aprovechamiento ha sido mínimo. Tan solo se han utilizado el 1,3% de los recursos disponibles. ¿Por qué ha fracasado esta medida? ¿Qué hemos aprendido de este fracaso? ¿Qué podría hacerse para ayudar a los deudores hipotecarios con problemas de liquidez? Lo que nos proponemos en este post es intentar aprovechar los conocimientos de los lectores de NeG para aclararnos las ideas y debatir una propuesta en la que hemos estado pensando.
    Como se ha resaltado muchas veces en NeG, uno de los grandes problemas de la economía española es el creciente endeudamiento de las familias, en su mayoría dedicado a la compra de vivienda. En el año 2000 el endeudamiento de las familias para compra de vivienda era del 29% del PIB y en año 2010 ascendía al 65% del PIB..."
     El objetivo de este post es debatir con los lectores de NeG como podemos ayudar a estas familias. Par ello, empezaremos con una breve descripción de la línea de crédito del ICO. Seguidamente nos preguntaremos por qué ha fracasado y que lecciones podemos aprender de este fracaso. Después haremos un breve alto en el camino para hablar de un programa que se está implementando en EE.UU. Finalmente, haremos una propuesta e intentaremos pensar en sus costes y beneficios.
Un alto en el camino: el Responsible Homeownership Reward
Alex Edmans, de la Wharthon School de la University of Pennsylvania, ha propuesto el Responsible Homeownership Reward. La idea fundamental es la de potenciar los incentivos a pagar de un deudor hipotecario ofreciendo una devolución de un porcentaje del principal a la extinción del préstamo (y siempre y cuando las desviaciones del deudor del plan de amortización hayan sido suficientemente limitadas). Esto quiere decir que el banco en vez de reducir unilateralmente el principal tanto si el deudor paga como si no paga, reduce el principal pero solo si el deudor paga. Ya que esto hace más atractiva la opción de pagar, se reduce el impago estratégico del deudor hipotecario
Pero, ¿podría resultar útil en España un programa parecido si se implementara conjuntamente con algún otro programa?
Nuestra propuesta
Después de este alto en el camino, queremos recordar la pregunta que habíamos planteado.
¿Cómo es posible saber de los deudores hipotecarios hasta que punto necesitarían liquidez para evitar una ejecución hipotecaria y a la vez proveer liquidez a los que más la necesitan?
La respuesta es hacer un conjunto de ofertas a los deudores hipotecarios que se encuentran en una situación que hace relativamente probable una ejecución hipotecaria y dejar que ellos mismos se autoseleccionen.
Volvamos un segundo al Responsible Homeownership Reward (RHR) y preguntémonos ¿a quién le interesaría? La respuesta es obvia: a todos los deudores hipotecarios. Pero, ahora preguntémonos ¿a quién le interesaría mas? La respuesta, casi igual de obvia, es a los deudores que, conociendo su situación económica y financiera, saben o creen que tienen una probabilidad más elevada de cumplir con el plan de amortización de la hipoteca. La razón es que el reward tiene un valor esperado elevado solo si esta probabilidad es elevada.
Esto quiere decir que un programa parecido al RHR no solo permite reducir el impago estratégico, sino que puede servir para identificar a los deudores hipotecarios que al tener una mayor probabilidad de cumplir con el plan de amortización de la deuda hipotecaria tienen una menor necesidad de liquidez.
Pero esto ocurrirá solo si un programa parecido al RHR se ofrece conjuntamente y en alternativa a otro programa que resulte suficientemente atractivo para los deudores para los que una provisión de liquidez tendría un mayor valor. Estos son los deudores para los que la provisión de liquidez aumentaría la probabilidad de poder hacer frente a los pagos de su deuda hipotecaria y por lo tanto disminuiría la probabilidad de sufrir las perdidas asociadas a una ejecución hipotecaria.
¿Qué programa tendría estas características? La respuesta es clara. Un préstamo que haga más fácil temporalmente hacer frente a los pagos de las cuotas hipotecarias.
A partir de aquí concretar los detalles requeriría un tiempo muy significativo así como de una cantidad de información detallada de la que de momento no disponemos. Pero vamos a intentar hacer una propuesta de ejemplo que sirva para trasmitir nuestras ideas y para debatir los costes y los beneficios que se podrían generar.
El programa iría dirigido a deudores hipotecarios con una deuda hipotecaria con un Loan-To-Value comprendido entre ltv y LTV, con un importe nominal inicial no mayor de H y con una renta bruta no mayor que Y. Estos deudores podrían optar entre:
  • Un crédito sin garantía real que cubra la fracción c de su cuota hipotecaria durante t meses.
  • Un reward de la fracción r del principal que se obtendría al finalizar la amortización de la deuda hipotecaria.
La idea es la siguiente.
Primero, determinar el colectivo al que se dirige la medida. A diferencia de lo que se hizo en la línea de crédito del ICO, creemos que sería útil fijar un Loan-To-Value mínimo y uno máximo. El mínimo, ltv, tiene sentido porque un deudor hipotecario que tiene un inmueble con un valor suficientemente elevado en relación con el valor contable de la deuda tiene una opción que le permite evitar la ejecución hipotecaria: vender el inmueble y cancelar la deuda. La venta del inmueble puede suponer una perdida en inversiones específicas en la vivienda (una reforma que probablemente no gustaría a un nuevo propietario), pero permite evitar las perdidas derivadas de la ejecución hipotecaria. El máximo, LTV, tiene sentido porque si el valor de la vivienda es mucho menor que el valor contable de la deuda, es improbable que una ayuda de carácter temporal sirva para evitar una ejecución hipotecaria.
Los máximos sobre renta familiar, Y, e importe inicial de la hipoteca, H, tienen sentido porque es probable que deudores con renta elevada y que han adquirido una vivienda habitual de valor elevado tengan otros activos con los que puedan hacer frente al pago de la hipoteca y así evitar una ejecución hipotecaria si esta tiene un coste muy elevado para ellos.
Una vez definido el colectivo, habría que fijar las ofertas que se hacen, es decir el importe y duración de la ayuda, c y t, y el importe del reward, r.
Para los lectores a los que les resulta mas fácil pensar en términos de números concretos en vez que en términos de variables, y tan solo para ellos, iremos un paso más y propondremos unos números, pero que quede claro que son a modo de ejemplo, no es ninguna propuesta concreta.
ltv=80%, LTV=140%, H=400.000, Y=60.000, c=50%, t=36, r=10%.
Un plan de este tipo generaría un conjunto de transferencias entre distintos colectivos, unos costes reales y unos beneficios reales.
Las transferencias serían de los contribuyentes y de las entidades de crédito a los deudores en la medida en la que El estado y las entidades de crédito compartan la carga de la financiación de los créditos y de los rewards.
Los costes reales serían los costes de gestión y los costes de oportunidad de los recursos distribuidos tanto para el Gobierno como para las las entidades de crédito (i.e. el valor de estos fondos en su uso alternativo).

"....Existen beneficios reales que podrían ser significativos que derivarían de la reducción en las perdidas asociadas a las ejecuciones hipotecarias y en la reducción del riesgo de contagio financiero que estas perdidas pudieran generar.

¿Sería posible diseñar el plan de tal forma que los beneficios superen los costes y de tal forma que el conjunto de transferencias entre contribuyentes, deudores hipotecarios y entidades de crédito resulten políticamente aceptables?"

Completo en:
http://www.fedeablogs.net/economia/?p=13205
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Un comentario a remarcar de Manu Oquendo julio 21, 2011 en 21:35
 "Probablemente la propia idea de “ver cómo ayudamos a esas familias” expone la raíz del problema. Donde haya un voto plausible habrá una subvención y ya veremos quien paga el endeudamiento necesario para ello.
Es la pescadilla que se muerde la cola porque tanto la inmigración masiva como el recurso a la vivienda han sido partes centrales de la política eoconómica real de nuestros gobiernos.
Creamos un problema para generar demanda y bajar costes de mano de obra, pedimos prestado a las Cajas alemanas para “activar” el mecanismo de estímulo y cuando inevitablemente se descubre el pastel tenemos que seguir pidiendo prestado para que nos sigan votando.
En España al menos desde los ochenta, la tasa de propiedad siempre fue de las más altas del mundo, en torno al 80%. En países como USA que también la tenían altísima porque la casa era el ahorro de las familias, ha sido difícil mantenerla porque en los últimos 20 años ha crecido la población inmigrante a un ritmo asombroso. Han debido llegar 50 millones de personas desde finales de los 80.
De todas formas en esta situación censal donde la población flotante es enorme e incontrolable las estadísticas tienen mucho menos valor como referencia fiable.

Pero el cuadro es dantesco y la pregunta es cómo ha sido posible que todo esto sucediese en sociedades que, supuestamente, tienen gobiernos".
Manu
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   Creo que en los calculos del sr. Marco Celentani se deberian tener en cuenta mas factores, no estamos hablando de un caso aislado, donde algunas familias alegremente fueron por encima de sus posibilidades, en realidad son muchas las familias que pasan grandes apuros, incluso algunas con hipotecas cruzadas, como mas de uno entiende que la responsabilidad no es solo de los endeudados que debierón soportar una subida en el precio de los pisos desorbitada (solo hay que ver como en USA por 200.000 euros, las casas que hay con su jardin) sabemos que  tambien hay responsabilidad de los politicos por incentivar la compra de vivienda con su reduccion via renta y no fomentar el alquiler, porque sabian perfectamente en 2003 que estabamos en una burbuja inmobiliaria (que solo se fomento en cuatro paises)  y porque los  bancos  y el Banco de España sabian que se estaban excediendo por dar creditos por encima del 70 %, que como sabeis no se hace en otros paises, ademas de las redes vinculares con las tasadoras.

"La subida de los precios sufrida en España no tiene parangón con la de ningún otro país desarrollado.
En Alemania no sólo no ha habido burbuja inmobiliaria sino que la vivienda es ahora un 25% más accesible que en 1980.
En Alemania el límite concedido para la compra de vivienda sobre el valor de tasación es el 60% de éste. Mientras, en España es del 80% y, peor aún, muchas entidades financieras se saltaron este límite sobrepasando incluso el 100% y en ocasiones recurriendo a tasaciones hinchadas"  fuente 2 Grafico de J.C.B.


Esta claro que con responsabilidad compartida se demanda una solución para estas familias, al igual que se aplazan las deudas a los paises se deben aplazar las deudas con moratorias a las familias, la solucion es urgente, podria ser crear instituciones conciliadoras de intermediación, con abogados, fiscales y representantes del banco, en que se estableciese una cuota proporcional a la situacion de la familia,en Alemania solo se exige una parte del sueldo durante unos años.
Ademas no solo estamos hablando de un ahogo por la cuestión de la  vivienda, estamos hablando de una economia oxidada, por el desapalancamiento,por el efecto expulsion, por la recesion de balance. La mayor parte de los ingresos en muchas  familias se van a pagar la hipoteca, las horas extras desaparecierón, el consumo sigue en caida, por esto no solo deberián estudiarse los costes direcctos de dicha propuesta, hay los costes sociales. Hay que tener en cuenta la necesaria reactivación del consumo. Entre los costes que cita en el post y el resto de beneficios economicos y sociales no hay duda, se debe de ofrecer una moratoria a las familias.
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Desahuciar una familia en paro y con un niño autista es legal, pero inhumano
Acabo de leer horrorizado que la banca quiere desahuciar a una familia en paro con un niño autista. Será legal, sí, pero es inhumano.
El grande, ostentosamente fuerte y poderoso, hace de Estado y envía a su guardia (que la pagamos con los impuestos de todos) para quitar al pobre aquello que ya no tiene. Será legal, sí, pero es inhumano.
 Me pregunto qué hay detrás de los ojos del banquero que mira cómo su propia mano firma el desahucio.
 Me pregunto qué hay detrás de los ojos del juez que mira cómo su propia mano firma la autorización del desahucio.
 Me pregunto qué hay detrás de los ojos del policía que mira cómo su propia mano ejecuta el desahucio.
 Me pregunto qué hay detrás de esos ojos…
 Me pregunto qué hay detrás de los ojos de los políticos que no miran cómo se firma, autoriza y ejecuta el desahucio, porque miran hacia otro lado.
 Será legal, sí, pero es inhumano.
 Lo grave no es que la Justicia esté ciega, porque hace mucho que los ojos se los vendaron, sino que –sin que nadie nos hubiéramos dado cuenta-, ahora ya es cierto el rumor de que el corazón hace tiempo que se lo robaron.
 Necesitamos menos leyes, frías e insensibles como el fino cuchillo de un cirujano, y más corazón, dulce, cálido y amoroso como un agradable abrazo en un día soleado.
 Necesitamos menos piratas, como aquellos que nos atracan con altos intereses sin arrugar la corbata, y más personas francas, sencillas y solidarias que les guste compartir su mochila alrededor de una espontánea fogata.
 Necesitamos menos policías, hipnotizados bajo las órdenes de sus amos que han perdido la cordura de la vida por la droga de la codicia, y más voluntarios que planten flores y las rieguen cada día para regalarlas a los insumisos de las injusticias.
 Necesitamos menos políticos, engominados hasta las sienes, malabaristas de los engaños y de opacos intereses, y más ciudadanos despeinados y comprometidos con una gestión pública sensible, solidaria, humana, cooperativa y transparente.
 Necesitamos más corazón, y menos leyes. Más corazón, y menos economía.
 Necesitamos más corazón para gritar bien fuerte que a mi ésta legalidad, por injusta e inhumana, no me sirve y la creo ilegítima.
 Necesitamos más corazón y más valentía.
 Me pregunto qué mundo ven  los ojos de la familia en paro con un niño autista, al ver que son desahuciados. Me pregunto qué ven…, en un mundo donde sobran casas vacías y los bancos siguen ganando beneficios multimillonarios.
 Y entre las preguntas que me hago y un sentir profundo de injusticia humana que me eriza la piel, por mucho que las leyes y la economía me intenten convencer de lo contrario con sus doctos catedráticos que complican lo simple para parecerse más sabios, sólo estoy convencido de una cosa: y es que necesitamos más corazón, más sentimiento, más emoción, si queremos limpiar nuestras retinas para poder ver la esperanza de ser cada día más humanos.
 Necesitamos más corazón para iluminar un nuevo día donde soplen vientos alegres, de sabores de mil colores y besos llenos de risas.
Necesitamos más corazón, porque en él habita la valentía.

Jesús A. Mármol
http://jesusamarmol.blogspot.com/2011/07/desahuciar-una-familia-en-paro-y-con-un.html?spref=fb
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pd: Hemos de ser conscientes de que nada es gratis, los planes de rescate, las ayudas, un dia tocara pagarlas via inflacion, via impuestos o via subida de intereses.
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Vivienda: el conocimiento de la demanda o la espera de Godot. Verges (2000)
En este articulo se examinan las posibles causas y efectos del reciente boom inmobiliario en tres grandes componentes de la organización económica y territorial: la producción, la inversión y el equilibrio sectorial.
En 1999 indica que ha sido “en España el de mayor producción de viviendas (580.000 unidades) y de equipamientos comerciales de toda la Historia. Ahora que empiezan a aparecer ya efectos excedentarios de este boom sin parangón en los otros países europeos, comienzan también a surgir dudas acerca de la pertinencia, de la utilidad y de la inocuidad de tan intensa masa de producción e inversión inmobiliaria"
".... la ciencia económica ha establecido desde siempre una distinción entre logros productivos y logros sociales. Existe
una razón para ello, al margen de cualquier consideración ideológica. Para que un logro productivo sea al mismo tiempo logro social, deberá reunir ciertas condiciones que tienen también un coste"

El planteamiento básico en la reflexión económica en torno al tema de los Private & Public Goods, “…al no responsabilizarse de los efectos indeseados de la sobreproducción, los agentes generan externalidades que acaban siendo pagadas por el conjunto de la sociedad”

VERGÉS ESCUÍN, Ricard.
Fuente: Directivos Construcción nº 125 pág. . Julio/Agosto 2000.
http://www.ricardoverges.com/pdf/Godot.pdf
http://www.ricardoverges.com/index.php?fun=publicaciones.php
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Anexo:
Añado la respuesta en Fedea de J. Ignacio Conde-Ruiz julio 22, 2011 en 22:03


Ramón M
Estamos de acuerdo que una moratoria hipotecaria para España, que ayude a las familias más ahogadas a hacer frente a sus obligaciones también tendrá efectos positivos sobre la economía vía reactivación del consumo o liberando recursos familiares para invertir en formación o capital humano. Esto ultimo puede ser muy importante si el hipotecado esta en desempleo y necesita reciclarse profesionalmente. Estamos de acuerdo que todas estas cosas habría que tenerlas en cuenta a la hora de implementar la medida.
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-Fuente 2:  http://www.colectivoburbuj​a.org/?p=512

Articulos anteriores:

http://articulosclaves.blogspot.com/2009/03/manifiestos-una-sola-demanda.html
http://articulosclaves.blogspot.com/2011/03/evitar-mas-embargos-mas-moratorias.html
http://articulosclaves.blogspot.com/2011/01/resolucion-judicial-favor-de-los.html