27 enero 2011

nota 51:Legislación española. Reformas necesarias para defender al hipotecado

Esta nota es para comentar la resolución  de la Audiencia Provincial de Navarra que seguramente nos indica la necesidad de una reforma en la legislación

Varios enlaces a comentar:

1.Resolución judicial en favor de la dación de pago (Carlos G.)

Sobre el Auto nº 111/2010, dictado por la Audiencia Provincial de Navarra, en la que no permite continuar la ejecución de las cantidades pendientes del principal de la hipoteca, una vez adjudicado el bien por el 50 % del valor de tasación

articulo completo en:
http://www.carlosguerrero.es/2011/01/26/resolucion-judicial-en-favor-de-la-dacion-de-pago/


2.Resolucion judicial

Propuestas jurídicas para evitar injusticias
  .... me atrevo a proponer una serie de ideas al gobierno central y al legislador para continuar incidiendo en esta línea, con tal de evitar injusticias y facilitar la tarea a los jueces:
        Es cierto que la actual Ley de Enjuiciamiento Civil ha mejorado desde el año 2001 la situación de las personas que no podían hacer frente a las cuotas de la hipoteca. Ahora es más difícil perder la casa, hay muchas opciones antes de que sea demasiado tarde, que conviene consultar a un abogado para que no se pierdan. Pero todavía no es suficiente y aún es posible que la casa se la termine quedando alguien por bastante menos de lo que realmente vale.
         A estas alturas casi todos los españoles saben que aquí, a diferencia de lo que ocurre en Estados Unidos, si con el importe que se obtiene de la venta en subasta de la finca hipotecada no hay suficiente para pagar la deuda, aquel que ha perdido la casa todavía sigue debiendo dinero al banco **
         Una medida que podría ayudar a evitar lo anterior es modificar los artículos 670 y 671 de la LEC en el sentido que el acreedor ejecutante en ningún caso se pudiera adjudicar el bien subastado por un importe inferior a la cifra que se le deba por principal e intereses. Con esto no se evitaría que la casa se la pudiera quedar un tercero (manteniendo la deuda por la diferencia entre lo debido y lo pagado por este tercero), pero al menos no permitiríamos que la entidad bancaria, que no ha aceptado renegociar la deuda o dar una carencia, sea vea beneficiada por este hecho. Y si se pierde la casa, al menos ya no se tendrá la deuda. Evidentemente, para evitar picaresca, este importe mínimo de adjudicación también sería aplicable a cualquier sociedad que estuviera participada por la entidad bancaria ejecutante o por alguna de su grupo. O incluso por directivos o ex-directivos de la misma. Pues todos sabemos que “hecha la ley hecha la trampa”.
        Una modificación pequeña que sería muy útil sería conceder una especie de opción de recompra o derecho de retorno al deudor que ha perdido la casa en subasta. Así se podría prever que si el deudor mejora su situación en un plazo de cinco años, tendría derecho a volver a adquirir la casa por el mismo precio que se pagó en subasta o por el que se la adjudicó el acreedor, más gastos e intereses. Esto implicaría que los adjudicatarios no se podrían volver a vender la casa con grandes plusvalías, es decir, no podrían hacer negocio a costa de la desgracia ajena. Considero correcto el plazo de cinco años, ya que ha de dar tiempo a que se pueda recuperar el deudor y porque es el tiempo que dura un contrato de alquiler. El nuevo propietario podría mientras alquilar la vivienda para rentabilizar la inversión. Si el antiguo propietario vuelve a tener dinero, podría recuperar su casa.
     Una medida más osada sería obligar por ley a las entidades bancarias a conceder carencias de amortización a aquellos que acrediten que han visto reducidos sus ingresos por causas coyunturales superables. De manera que si pueden pagar los intereses, puedan mantener la propiedad de la casa durante un tiempo razonable.

¿Os parecen bien estas ideas? ¿Alguna sugerencia? ¿Me ayudáis a difundirlas?

Extraido de :
http://qmunty.com/blog/2011/01/26/resolucion-judicial-en-favor-de-la-dacion-de-pago/

3. Ejemplos de Hipotecas basura made in Spain (Pau M.)
Pau nos explica en este post la trama del asunto....
http://www.gurusblog.com/archives/ejemplos-hipotecas-subprime-espana/26/01/2011/

4-Situación Zombie -Enrique Quemada. Blog de Expansión- 31.12.2010
http://www.expansion.com/blogs/quemada/2010/12/31/economia-zombi.html


5-Otros enlaces:La jugada de Salgado

La  profunda reestructuración cuyo coste será sufragado, en gran medida, por el sufrido contribuyente. A estas dos noticias se suma, además, una tercera, ya habitual y recurrente entre los miembros del Ejecutivo socialista: nueva ocultación de la verdad a los españoles."  de Manuel Llamas
http://www.libertaddigital.com/opinion/manuel-llamas/la-jugada-de-salgado-58127/

6-Devolver piso y saldar la hipoteca (Montalvo)
El profesor Montalvo hace mas de 10 años que estudia este tema y propone soluciones
"La legislación española no está adaptada para resolver el elevado endeudamiento familiar"

http://articulosclaves.blogspot.com/2011/01/devolver-el-piso-y-saldar-la-hipoteca.html


7-Manifiestos - Con una sola demanda seria suficiente: Demanda moratoria EMB (Marzo 2009) 

  Hace un par de años, en mi blog decia: "La solución que se debe de aplicar de forma urgente para evitar males mayores es una Moratoria de dos años en los Embargos. Si los pisos embargados no los podrán vender en dos años que se los dejen a las familias con dificultades. Sentido común, ética y responsabilidad social"

Cuando los catedráticos piden medidas a nivel del ciudadano, entiendo que esta debería ser la medida- numero uno-.

http://articulosclaves.blogspot.com/2009/03/manifiestos-una-sola-demanda.html

8- Otros Enlaces en:
 http://articulosclaves.blogspot.com/2011/01/resolucion-judicial-favor-de-los.html
http://www.bankimia.com/blog/ejecucion-hipotecaria-resolucion-judicial-contraria-al-banco/2011/01/24/
** esta es la principal diferencia y motivo de este debate, existe la dación -art. 1175 CC- pero como se valora dicha diferencia ? si no hay acuerdo ¿ se acaba siempre en juicio ?  quien debe hacerse cargo ?
¿ puede exisir  responsabilidad dependiendo de  como se realizarón las tasaciones?

- En Inglaterra cuando hay una bajada de valor del piso se hace cargo el banco y en Alemania el banco es coresponsable y creo que solo pueden embargar una parte del sueldo solo 5 años. Ya me direis

comentarios en facebook:


La clave es la creación de dinero por parte de la entidad cuando concede el préstamo haciendo uso de sus privilegios. Realmente, el efecto es doble. Esa creación de dinero contra activos... ajenos expande la base monetaria empujando los precios e inflando la burbuja. Además, la entidad no arriesga realmente en la operación puesto que no provee ningún factor que tuviese en su propiedad previo al intercambio.

Desde luego el hipotecado no es inocente, pero las entidades tampoco hicieron los deberes y confiando en sus privilegios varios arriesgaron más allá de toda lógica (generalizo un poco en este punto, habrá habido mejores y peores gestores seguramente). Más allá, tanto el regulador (BdE) como los gestores políticos no fueron capaces de parar el "milagro español", por lo que son corresponsables de este desastre.

Total, que en mi opinión dación de pago y deuda cancelada sería lo más justo. Quebraría medio sistema financiero y tendríamos que ir a su rescate, por lo que no sé que sería peor... Probablemente soluciones intermedias, como suspensión temporal de las cuotas, alquileres en lugar de desahucios, renegociaciones y quitas parciales,

El diagnostico esta claro los responsables tambien. Las explicaciones austraicas son validas, las soluciones austriacas son duras,pero rapidas, hay el punto intermedio que defiendo y hay el otro extremo, la lenta agonia, el mundo zombie, pa...ra acabar teniendo que tomar al final las medias duras
Por una parte seria justo que cada uno pagase con su culpa, pero como no sucedera, tambien creo en las soluciones intermedias, como suspensión temporal de las cuotas, alquileres en lugar de desahucios...

Una cosa es el que no paga porque no quiere y otra historia es el que no puede.

Se trata de debatir no el tema de la dación que ya se utiliza en España, es debatir si hace falta una nueva legislación hipotecaria en España, porque el problema... clave, son las tasaciones.
La diferencia entre la valoración del piso entre el hipotecado y el banco no serian tan grandes, si las tasaciones fuesen bien realizadas, lo que se debate es este diferencial, por esto hay casos que acaban en juicio.
Defiendo las moratorias, nunca que se pueda dejar de pagar, no seria justo, por el riesgo moral, pero como la legislación nuestra no es como la de los otros países, estas sentencias dan una posibilidad a que las familias puedan evitar el embargo, es solo para que puedan ganar tiempo,es pues otra forma de conseguir una moratoria para las familias con dificultades serias.

pero el factor cultural no está en su análisis. La mayor corrupción y fuente de ineficiencia en Andalucía se hace através de las empresas privadas que gestionan lo público, ya que no tienes que aprobar una oposición para acceder al cargo. Sin embargo, en Holanda, que es donde paso la mayoría del tiempo, lo público funciona con un nivel de corrupción mínimo, y los hospitales privados funcionan como el culo (lo digo por propia experiencia). Está claro que la clase política ha bajado muchísimo su nivel formativo, hasta el punto de que muchos no tienen ni una titulación superior que les de una perspectiva compleja de las situaciones que tienen que aportar. Pero creo que aquí la autogestión de los municipios debería ir por otro lado, dejar en manos privadas procesos de gestión pública nos convierte en clientes, y prefiero ser ciudadano a cliente.

La banca 'tiembla': un fallo judicial "pionero" pone en cuestión la Ley Hipotecaria española

http://www.cotizalia.com/vivienda/2011/bancos-cajas-tiemblan-judicial-cuestion-hipotecaria-20110127-64285.html


Nada ha cambiado, pero el titular ha corrido como la pólvora: entregar la casa salda la deuda. La Audiencia Provincial de Navarra ha respaldado un auto judicial "pionero", "que pone en cuestión la ley hipotecaria española y a todo el sistema financiero español", en opinión de varias fuentes judiciales consultadas por Cotizalia. Los magistrados de la sala José Francisco Cobo, Francisco José Goyena y Eduardo Valpuesta que ha desestimado el recurso de BBVA, y la condena a pagar las costas del juicio, en un caso de ejecución hipotecaria. 

El resumen de los hechos, que se remontan al año 2009, es simple. El ganador anónimo de esta batalla ante el gigante bancario español hipotecó su vivienda por un importe de 79.000 euros y, tras varios impagos en las cuotas -a partir de tres meses se activa el proceso-, fue ordenada la ejecución de la garantía. Hasta aquí todo normal. BBVA, que financió el crédito, se adjudicó el inmueble en una subasta que quedó desierta por apenas 48.000 euros. La caída del precio de la vivienda frente al valor de la hipoteca contraída arrojaba un saldo negativo para el banco del orden de 30.000 euros que debía saldarse.

En cumplimiento de la Ley Hipotecaria española, BBVA activó la segunda fase de la ejecución que consiste en invocar la garantía personal del hipotecado y reclamar otros de sus bienes inmuebles, financieros o ingresos. Pero ahí se desata un enfrentamiento judicial con dos asaltos: el juzgado de primera instancia de la localidad de Estella realizó el primer fallo, que ahora ha sido ratificado en el proceso de apelación en la corte judicial navarra con un argumento de peso: fue el banco quien realizó la primera tasación para conceder el crédito sobre el inmueble. El tribunal califica de "circunstancial"  el precio de la subasta que quedó desierta.

Lo relevante del caso es que la autoridad judicial considera suficiente la devolución de una propiedad para cancelar la deudas contraída con el banco y lo califica "moralmente rechazable", a pesar de que el banco solo cumplió con la norma. Según el auto, la resolución es firme y no cabe recurso, de manera que BBVA deberá recurrir al Tribunal Constitucional para evitar la condena.  "El banco va a presentar recurso de nulidad previa al de amparo ante el Tribunal Constitucional porque entiende que el auto vulnera el principio constitucional de tutela judicial efectiva, según el artículo 24", explicaron a Cotizalia fuentes de la entidad que preside Francisco González.

El auto contradice la ley

"El banco ha actuado correctamente conforme a la ley. Pero el juez ha realizado una sentencia justa, que es lo que esperamos todos de la justicia: que adapte la ley a la situación. Sin embargo, es una sentencia aislada. Desde el punto de vista moral es loable, pero otros jueces no se van a atrever a hacerlo", apunta Luis María Grande, experto inmobiliario de Ernst & Young Abogados. El auto pone en cuestión algo básico del sistema hipotecario español: que es la garantía personal de quien contrae un crédito quien responde en caso de impago y no la propiedad como en otros países.

Un funcionamiento que descubrió un diario de la talla del New York Times hace escasas fechas, calificándolo de "condena de por vida para el comprador de una vivienda". En EEUU, en líneas generales, la devolución de las llaves de una casa al banco provoca la cancelación de la deuda. Es el conocido 'efecto sonajero', que muchos han querido traer a España. El pasado 14 de diciembre, una votación en el Congreso de los Diputados aprobó estudiar cambios en la legislación, pero no de gran calado, según explicaron entonces fuentes del sector financiero. Lo que parecía incuestionable, el funcionamiento de la Ley Hipotecaria española, seguiría sin cambios.

 "El auto contradice principios básicos y tradicionales de nuestro sistema de garantías hipotecarias. Cuando desde todas las instancias se habla de la necesidad de reactivar el crédito para agilizar la recuperación económica es muy difícil que las entidades financieras se animen a facilitar más crédito si se pone en duda su derecho a recuperar todo el importe que han prestado", asegura Lorenzo Clemente, socio del área Inmobiliaria del despacho Garrigues. Sin embargo, la emisión de la citada sentencia por el tribunal navarro puede hacer temblar a más de uno.

La opinión entre los bancos y cajas de ahorros españolas es unánime sobre la cuestión: su adopción supondría la "quiebra masiva" de entidades españolas ya que constituye su sostén y fortaleza frente a la actual crisis. Entre 2009 y 2010 se han registrado en España cerca de 240.000 ejecuciones hipotecarias por parte de la industria de bancos y cajas, procesos en los que se ha ejecutado al pie de la letra la Ley Hipotecaria y, en muchos casos, además del inmueble el juez ha dictado embargos de otros bienes. Cambiar este marco jurídico ha sido una de las reclamaciones de la Plataformas de Afectados de la Hipoteca, que ha impulsado decenas de recursos en colaboración otras asociaciones consumidores como la OCU.

Sin embargo, en opinión de Clemente, la alusión al artículo 3 del Código Civil -que permite interpretar la ley según la realidad del tiempo en que deben ser aplicadas-, "es utilizar un mecanismo de interpretación legal para cambiar el contenido y el sentido de las leyes, ya que considera que un banco no puede reclamar la diferencia entre el valor por el que se adjudica un bien en subasta y la totalidad de la deuda, porque asumió que el bien tenía una valoración superior cuando dio la hipoteca. Y eso, más allá de que haya quien pueda compartir la justicia material del fallo, genera más incertidumbre e inseguridad, que es algo que, a la larga, acaba perjudicando al conjunto de la sociedad".

otro enlace que guarde hace 2 años ( marzo de 2009):
    La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (www.adicae.net) viene reclamando a los sucesivos gobiernos, desde hace muchos años, medidas y soluciones a los graves problemas de endeudamiento y sobreendeudamiento de las familias en España. La inacción de las autoridades competentes ha desembocado en la actual situación de crisis en la que el endeudamiento familiar ha superado el 140% en 2008. En estos tiempos de crisis se deberían prever medidas extraordinarias para que se trasladaran los efectos beneficiosos de la bajada del euríbor a las familias de forma más inmediata, puesto que muchos usuarios no podrán beneficiarse hasta el año que viene de una eventual bajada de su cuota.
    La falta de información y datos respecto al endeudamiento y sobreendeudamiento de las familias ha constituido un problema añadido en sí mismo, que ADICAE ha afrontado logrando destapar la ocultación flagrante de los datos sobre la realidad y las consecuencias efectivas del endeudamiento y consiguiendo la publicación de datos relativos a ejecuciones hipotecarias por parte del Consejo General del Poder Judicial en 2008, que han puesto de manifiesto el alcance y gravedad de la situación: hasta septiembre de 2008 se habían iniciado 53.696 ejecuciones hipotecarias (más del doble que en todo 2007), y las previsiones apuntan a casi 90.000 nuevas ejecuciones en 2009 y más de 120.000 en 2010. Es decir, casi 300.000 ejecuciones hipotecarias y embargos en tres años.
    En este sentido, ADICAE ha exigido en diferentes foros la suspensión extraordinaria y provisional del euríbor como índice de referencia y su sustitución por el tipo del Banco Central Europeo, junto a la paralización inmediata de los embargos sobre la vivienda habitual.
    La suspensión del euríbor como índice de referencia se fundamenta en varios razonamientos: Por un lado, en el divorcio con los tipos del BCE. El consumidor durante estos años de vida de las hipotecas ha estado pagando una diferencia muy considerable por el simple hecho de aplicarse el euríbor y no el tipo del BCE, lo que se ha traducido en beneficios desproporcionados para las entidades. Desde julio de 2007, y sobre todo desde julio de 2008, se pone de manifiesto el abuso parte de las entidades derivado de la divergencia entre el tipo del BCE y el Euribor, referencia mayoritaria en los préstamos hipotecarios, habiendo pasado el diferencial entre ambos índices del 0,4 como media aproximada entre 2002 y marzo de 2008 (el 0,19 entre diciembre de 2002 y julio de 2005) a más de un punto en el tercer trimestre de 2008 (con una media estimada de 1,06 entre julio de 2008 y enero de 2009). Al no existir garantías de que, pese al acercamiento entre Euribor y tipo del BCE en los últimos meses, no vuelvan a producirse en el corto plazo desfases, se deberían arbitrar fórmulas para la revisión extraordinaria de los créditos a tipo de interés variable.
http://www.adicae.net/
    15 de marzo de 2009 21:31
http://estaticos.elmundo.es/especiales/2011/01/suvivienda/autoapnavarra.pdf
via enlace Remo (blog salmon)
se dice...
Existe una reflexión en este caso “cuando menos moralmente intranquilizante” en la argumentación del banco cuando dice que la ...finca subastada tiene hoy un valor inferior al del momento de la tasación por la situación del mercado, a la que une la crisis económica a nivel mundial.
Y al respecto el tribunal subraya que, “siendo esto así” y “real la importantísima crisis económica”, no se puede desconocer que su origen tiene “una causa precisa y que no es otra”, según han dicho líderes políticos mundiales y expertos en economía, “que la mala gestión del sistema financiero” y las llamadas “hipotecas basura”
Si el banco creó el dinero en el momento del préstamo, colaboró con la expansión monetaria que ha provocado la subida y caída del precio de la vivienda. El deudor calculó mal su solvencia, pero también el acreedor la cantidad de mora que ib...an a desarrollar los clientes en su calidad crediticia.
Luego la responsabilidad es compartida y cabe la dación de pago sin más demanda por parte de la banca.

Por otro lado, suficiente privilegio supone crear el dinero contra los activos de otros (algo que sólo pueden hacer ellos), como para andar pidiendo la devolución de principal más intereses. Pues ese dinero no existía antes de la firma de la hipoteca. Basta con el principal y la propia vivienda valorada según tasación de compra-venta.
No obstante, dudo que ningún abogado se quiera meter por estos derroteros y habría que mirar con lupa los argumentos del abogado defensor. No fuera a ser la sentencia un 'motu proprio' del juez.
http://www.professional-es.com/Togas_Concursal.pdf
en ese pdf, hay un artículo, creo de Broseta abogados, que habla de los préstamos hipoteca promotor
Un asunto que si debian saber b y c son los balances de los promotores, en muchos casos, los RP eran solo 17 sobre 100 de los RA, y les seguian refinanciando ... este estudio lo hizo el prof. de contabilidad E.Gay. Creo que aun esta su conferencia en you tube. Solo de suelo financiado pendiente de licencia por recalificación, o con moratoria, o con licencia, pero sin viabilidad económica ahora, o pendientes de primera ocupación por algún incidente dificil de subsanar, se habían prestado entre 200-300.000 mill. fundamentalmente por las Cajas. De las 300 primeras inmobiliarias, han ido a concurso y disolución más de 2/3 y el resto no paran de renegociar créditos. No es que nosotros no lo sepamos, es que el banco de España, tampoco.
Un dato Salgado indica una ayudita de 200.000,hay quien dice que el agujero negro financiero de 351.000 millones y hay quien llega alos 400.000 m.
Naomi Klein. dice
"Al igual que un individuo en estado de shock acepta acuerdos y condiciones que no le serían aceptables en condiciones normales, el momento después de un momento traumático es el mejor para conseguir que una... sociedad asuma cambios que consideraría inadmisibles en un contexto natural"

http://www.youtube.com/watch?v=Ka3Pb_StJn4

Naomi Klein fue entrevistada en enero de 2010 en CNN acerca del asunto de los bancos y Wall Street junto con otros en un debate. En la discusión ella sostenía que la "creatividad" dada por el arte, no se lleva con la banca.

...decía que la creatividad ha llevado mucho bienestar al sector privado, pero ese señor olvida que los bancos no producen nada, porque su inventario es dinero y el dinero no se puede agregar valor a sí mismo. Hemos visto los problemas de la financierización en las economías.

Comstar (rankia)

En realidad la creatividad financiera ha logrado transferir los riesgos de maneras muy creativas, como los CDO sintéticos que son derivados.

Synthetic collateralized debt obligation (synthetic CDO)
http://www.youtube.com/watch?v=0Q7ji-vPlP4

El inversionista apuesta a que los créditos se pagan, pero el banco incurre en préstamos subprime y apuesta contra el inversionista. El banco también mete dinero en el CDO, pero en caso de pérdida el banco saca su dinero primero con intereses, dejando al inversionista como el que absorbe la pérdida y encima subsidia los intereses del banco. A diferencia de un fondo de inversión en este esquema no hay compra de activos, de modo que el inversionista se queda financieramente desnudo con una mano adelante y otra atrás

Articulo de 14-3-2009 del sr. Miguel Ángel García Rosado
Abogado experto Derecho Inmobiliario.

Las entidades financieras condicionan sus préstamos al valor de los bienes a efectos de que sirvan como garantía hipotecaria, desempeñando un papel... muy importante el tasador “independiente” que determina el precio y valor de dichos bienes. La independencia de los tasadores queda en entredicho en el momento en el que participan en el accionariado de las compañías tasadoras las principales entidades financieras españolas, con lo que su actuación puede suponer en ocasiones cierta dosis de parcialidad y eso que están sometidas a la supervisión del Banco de España, la CNMV y su exclusivo objeto social interno. Y es que en ocasiones las tasadoras pueden infravalorar los activos para que luego la banca pueda adquirir esos mismos activos con un descuento importante. Tanto los procesos de sobrevaloración de activos, tan de moda hace cuatro años con el empeño de cotizar en Bolsa realizado por inmobiliarias de reconocido prestigio, como la tendencia a infravalorar los activos con el objeto de recompra segura, pueden ser perjudiciales para el sector y es que no está de más recordar con insistencia el principio de Aristóteles del “In medio virtutem”

La correcta y rigurosa valoración de activos no solo afecta a la actividad de conseguir un préstamo para la edificación de promociones, (descartamos el préstamo para la adquisición de suelo) sino que afecta a los procesos de refinanciación y en la cantidad de deuda que las empresas pueden eliminar de su balance en los procesos de dación en pago en los que estén involucradas. Insistimos de la importancia de las valoraciones puesto que cualquier minusvalía supone ofrecer más garantías y es que el horno no está para bollos.

El caso español
"El modelo de financiacion ha sido diferente aunque las consecuencias fueron similares; la insostenible tasa de crecimiento del credito provoco una enorme burbuja en el precio de la vivienda. El mecanismo era simple;los preci...os de tasacion se adaptaban a las necesidades de financiacion de las familias en lugar de reflejar el valor de las viviendas.
—el motivo principal es que las tasaciones son efectuadas por sociedades que pertenecen a los bancos y cajas, lo que supone un claro conflicto de intereses.
Una solucion seria limitar el credito al 80 % del valor registral en vez del valor de tasacion, eviaria los incentivos perversos y la creacion de nuevas burbujas"
prof. Montalvo 2009




pendiente de resumir