16 octubre 2010

La información asimétrica en el sector inmobiliario español (I). Las 800.000 viviendas

Ricardo Vergés-Arquitecto y economista.

Análisis de lo que ha sustentado al pasado auge inmobiliario  y a la presente crisis: el control informativo por parte de gobiernos y agentes.

 Breve introducción acerca del origen de las asimetrías, se trata en esta primera entrega de aquellas que han incidido sobre el flujo de  producción de viviendas iniciadas y terminadas.
¿POR QUÉ LAS ASIMETRÍAS?
A lo largo de los años, he comprendido que  una cosa es la lengua y otra cosa los lenguajes.  El mercado posee el suyo propio, que pueden  entender las partes aunque hablen lenguas distintas.  Por ejemplo, en el mercado mediterráneo  de varado (hubo varios A.d.C.), participaban marineros  y mercaderes de lenguas variopintas. No  debían hablarse mucho para cerrar tratos ni para  vivir aquellas cosas de la vida que traen civilización  y ahuyentan la endogamia. Claro que disponían  del alfabeto fenicio (o anterior), esa ingeniosa  codificación de la voz humana que es independiente  de la lengua que lo utiliza y que hace  posible el diccionario. A todo eso, los griegos lo  llamaron emporeiom (åµðïñåéïí) que significaba  -y significa todavía- mercado, comercio, cultura,  etc. bajo la advocación de Kronos, dios regulador  del tiempo y del cambio. Los guarismos llegarían  mucho más tarde.
Pero los distintos emporeiom se han ido transformando,  utilizando la pacífica escritura de  intercambio como peligrosa herramienta ejecutiva  dotada con amenazadores argumentos metafísicos  bajo la advocación de terribles dioses de  la tierra y de la inmortalidad. Los problemas no  suelen provenir de los mercados, sino de la lucha  entre poderes que intentan controlarlos creando y  manteniendo imperios al filo de sus creencias.
Sin embargo, esas costumbres son tan contraproducentes,  que todos los imperios acaban  derrumbándose al ritmo de la caída de sus creencias.Así ha sido en Íbero-América o en Nápoles,  pero también en el propio mercado peninsular  monolingüe, con la ruina económica que repre-  senta la deforestación y despoblación de la Meseta,  el estancamiento del Sur y la pervivencia  del caciquismo político de antaño en todo lugar  puesto al alcance de la Casa de Austria.
El hispanista Anthony Pagden explica por  qué la libertad lingüística, política y económica  basada en el principio de confianza, es el regulador  natural del mercado. Al contrario, el principio de  honor, tan ensalzado durante el Siglo de Oro, no  hace sino “legalizar” la animadversión y el odio  entre dominador y dominado. En efecto, ese  principio convierte al primero en su propio legislador,  con el resultado socio-político que todos  conocemos. Cándido lo llamó el “absolutismo metafísico”  en una de sus espléndidas columnas en  El País, “Confianza y Honor” (junio o julio 1995),  añadiendo que eso es lo que nos ha distanciado  de Europa.
En definitiva, junto con la imposición lingüística  y la auto-legislación, el control de la información  ha sido y continúa siendo el principal  instrumento al servicio del poder político-económico  de este país. Ese control es, pues, la puerta  de entrada de todas las asimetrías. Técnicamente,  éstas aparecen cuando se ignora que la información  detentada por la oferta es contradictoria  con aquella detentada por la demanda. Por  consiguiente, una de las dos -o las dos a la vezcontienen  parte de desinformación. Pero ¿quién  introduce esa desinformación?
La respuesta se encuentra en una recóndita  parcela de nuestro cerebro cuyo acceso nos vetamos  a nosotros mismos y, por supuesto, a los  demás. Se trata de esas diminutas conexiones  que acceden a lo emocional y a lo racional y por  las cuales, la información hacia lo primero viaja  infinitamente más rápido que la que va hacia lo  segundo. Así es como lo emocional se instala en  el baúl de los recuerdos.
El problema no está en la práctica política, sin  la cual las decisiones serían imposibles. El problema  está en saber cómo se consigue el poder  de imponer creencias sin reconocer hechos que podrían  ser documentados de no ser por el control  informativo. Es obvio que ese poder suele acabar  en manos de personas que tienen problemas.  Los psicólogos industriales saben de ello, como  Aaron Beck. Según él, la causa de las disfunciones  de personalidad del grupo F60 del DMS, es  la distorsión atributiva pero no la capacidad de  respuesta. O sea que la persona reaccionaría correctamente  si lo que cree fuera cierto, pero no  lo es porque en algún momento la información  emocional llegó antes que la racional a su hipotálamo  y que allí permanece, cerrando el paso a  cualquier información objetiva que pueda llegar  después. John Maddox, director de la revista Nature durante un cuarto de siglo1, dice esperar que,  a lo largo del siglo XXI, la neurociencia resuelva  este problema heredado de la evolución de la especie.  Solo entonces podremos saber si las asimetrías  provienen de insuficiencia de información, o  bien de desinformación interesada.
Mientras tanto, queda la solución de poner en  evidencia las asimetrías que distorsionan a los  mercados. Pero no son las causas profundas de  las distorsiones lo que abordaremos aquí, sino los  contenidos de algunas de esas asimetrías, como  la del insólito caso de las 800.000 viviendas.
EL CUERPO DEL DELITO
La ex-ministra Trujillo nos acaba de recordar  ese caso del que ella misma fue protagonista:  http://www.elpais.com/edigitales/entrevista.  html?encuentro=6873&k=Maria_Antonia_Trujillo.  Transcurrían los primeros años del milenio.  Pocos saben que desde Maastritch en marzo 1997  hasta la llegada del euro, había vuelto tanto dinero  evadido como para expandir la promoción  residencial y llegar a iniciar hasta 620.000 nuevas  viviendas en el año 2002, todo ello sin necesidad  de crédito al promotor2. Recuerden al entonces  presidente Aznar citando mis informes y ufanándose  de construir “tantas viviendas como Francia  y Alemania juntas”. Yo lo vi y otros lo vieron en  la TV, como también periodistas de esos países  que fueron, justamente, los que más nos ayudaron  a través de los fondos estructurales y de  cohesión. Ello creó malestar fuera de España pero  también dentro, aunque menos que el que producía  por aquel entonces el incremento de precios  de la vivienda (hablaremos de esos precios otro  día).
Sin embargo, ante la proximidad de las elecciones  de 2004, surgió un debate acerca del mercado  de vivienda como “constrictor” de los demás  mercados. En él participé, tras mi experiencia  en modelos para los planes territoriales de  la Comunidad de Madrid (con Pedro Ortiz) y  del Área Metropolitana de Barcelona (con Albert  Serratosa y luego con Joan-Antoni Solans), representando  al Consejo Superior de Colegios de  Arquitectos en las mesas preparatorias sobre vivienda  del PSOE. Allí intenté convencer al todavía  partido opositor de lo que convenía explicar  a la gente: que el dinero evadido durante la crisis  92-96 y devuelto tras Maastritch, se había convertido  en ladrillo y que ya estaba agotado.
Algunos recordarán que insistí sobre eso: que  el ahorro español no debía tomar el relevo del  ladrillo porque la prioridad eran las demás industrias,  las cuales, a causa de aquella evasión  monetaria, llevaban retraso en productividad y  competitividad. Eso y los efectos medioambientales  y de endeudamiento familiar provocados por  una eventual prolongación del auge, es lo que les  habría contado también, de haberme invitado, a  los demás partidos políticos.
Lo que yo no sabía es que a los agentes bien  informados, el ahorro les iba a tener sin cuidado.  En efecto, esos agentes se fueron sigilosamente  al mercado interbancario del joven euro con la  intención de conseguir liquidez para financiar  la compra de ingentes cantidades de suelo y la  puesta en marcha de faraónicos proyectos en el  Litoral, Centro-Meseta y Noroeste. Ya a finales  de 2003, aquello se convirtió en una auténtica  avalancha. Atrás quedaban los debates, las advertencias  y las teorías3. Sorprendentemente, la  inesperada llegada de Solbes al poder, no hizo  sino incrementar esas “buenas disposiciones”  de los bancos extranjeros, para gran regocijo de  políticos, promotores, bancos, profesiones y sindicatos.  De pronto ¡éramos ricos…!
Pero ¿no podía la opinión pública europea  reaccionar al enterarse de que demasiados de sus  euros se iban a España sola -o a Irlanda-? Tal vez  no hubo reacción porque la fuente idónea para  conocer esos hechos, era -y es- prácticamente  ignorada por los expertos. Esa fuente es la serie  Estadísticas Financieras Internacionales publicada  desde siempre por el Fondo Monetario Internacional  (biblioteca del Banco de España, vitrina al  fondo de la sala a mano derecha…).
Todos metieron la cabeza en la arena para no  oír hablar de esa “inversión”. Los que lo sabían  prefirieron presentar el “milagro español” de  forma global, ocultando que el de los cinco primeros  años lo fue gracias a dinero evadido pero  devuelto, mientras que el de los cinco siguientes  se importaba llanamente de Europa. Este dinero  despegaba de Frankfurt y aterrizaba en pistas de  circunstancias, como era el crédito inmobiliario y  a la construcción (10.000 millones año a la llegada  del euro), convertido de golpe en aeropuerto  internacional capaz de recibir un tráfico de más  de 100.000 millones de euros al año a través de  la intermediación de nuestros bancos y cajas. De  ellos queda, aún hoy, cerca de medio billón pendiente.
De hecho, el peligro de oír sonar la alarma  financiera en España, sólo podía provenir de dudas  acerca de nuestra capacidad de producción.  ¿Cómo podía España llevar a cabo tanta actividad  inmobiliaria con tan poco ahorro? ¿Cómo  conseguía producir tanta obra civil sin crear deuda  pública, cuando Francia no llegaba a financiar  su cupo de nueva vivienda?
Así, para tranquilizar a nuestros socios comunitarios  y continuar recibiendo el maná de los  préstamos interbancarios, se diseñó una doble  estrategia informativa. Primero, convencer que  la producción inmobiliaria “no era tanta” y que,  de todas formas, se explicaba por los crecientes  “fundamentales” de la demanda: familias, renta,  tipos, turismo, etc. (algunos universitarios brillaron  en eso). Segundo, había que demostrar que  la obra pública crecía gracias al incremento fiscal  derivado del “milagro” de la multiplicación del  PIB. El hecho es que el equilibrio presupuestario  se mantuvo hasta 2007 porque continuaba llegando  dinero foráneo.
EL “TÓPICO” DE LAS 800.000 VIVIENDAS
Lo devastador fue la estrategia de acoso y derribo  del pretendido tópico de las 800.000 viviendas,  que tanto impresionaba a los demás países.  Esa estrategia afirmaba que ciertas estadísticas  estaban mal y enviaba a Eurostat las que supuestamente  estaban bien. Luego se argumentaba  incluso en el propio Consejo de Ministros y se  proponían correcciones administrativas, soslayando  a instancias como la Comisión de Estadística  del Ministerio de Vivienda, a buena parte del  INE e incluso a algunos ministros y altos cargos  escépticos, que los hubo. Por último, se advirtió a  la prensa de “no tocar a la ministra” (eso último  duró poco…).
Pero ¿estaban realmente mal las estadísticas?  Es lo que pretendía, ya desde antes de 2003, el  presidente de la patronal APCE4, Guillermo Chicote.  Éste dedicó al tema abundantes relaciones  públicas además de entrevistas y escritos. Lo  último fue La realidad del sector de la vivienda (El  Mundo, 18-06-07), tal vez su canto del cisne, ya  que debía estar al corriente del incipiente cierre  del grifo de Frankfurt. Decía así:”Creo que es  urgente, para hacer un análisis riguroso, acabar con  el tópico de que en España se construyen 800.000  viviendas al año. No podemos confundir los visados  con las viviendas que realmente se hacen. En los últimos  años se han terminado en España: 496.785 en  2004; 534.900 en 2005 y 585.000 en 2006, datos de  fin de obra oficiales del Ministerio de Fomento. Todos  estos mensajes negativos, escasamente fundados,  hacen daño al sector porque afectan a la confianza del  comprador…”.
Su autor aludía a los visados en general y a  los certificados de final de obra. Constatando  que las viviendas contenidas en los visados crecían  más que las contenidas en los certificados,  dictaminó, ya antes de 2003, que los primeros  estaban mal dado que, como repite la ex-ministra,  “una cosa es el visado y otra el inicio de la obra”.  Esta aserción fue la piedra angular del informe  El mercado inmobiliario español: oportunidades y retos5,  (AFI-Planner-Asprima, 2003), convertido en  Biblia del auge y reeditado hasta hundirse bajo el  peso de sus propias variables, una vez cerrado el  flujo interbancario que lo mantenía.
El dictamen de la APCE era erróneo. Sin embargo,  fue avalado no sólo por todos los gobiernos  del país, sino incluso por los propios arquitectos  y urbanistas. La razón de ese despropósito  es que pocos profesionales con cargo electo son  capaces de entender, aún hoy, que un auge urbanístico  e inmobiliario pueda ser excesivo e incluso  nocivo para ellos y para la sociedad. Prueba de  ello es que rechazaron en su momento ser informados  (sic) del origen del dinero que sustentaba  el auge y con él, sus propios honorarios, cuando  el propio Banco de España estaba ya alertando  del problema. Aún siguen en ello…
LOS VISADOS
¿Pero, por qué el dictamen de los promotores  era -y continúa siendo- erróneo? Pues porque los  términos mismos de la comparación entre visados  y certificados no permiten llevarla a cabo.  En primer lugar, los términos utilizados por la  ex-ministra son inexactos. Hay distintos visados,  pero los que figuran en las estadísticas son exclusivamente  aquellos sin posibilidad de “marcha  atrás”: los proyectos de ejecución de arquitecto y  direcciones de obra de aparejador.
Aclaremos su contenido. Las responsabilidades  de esas atribuciones profesionales son considerables  y sus estadísticas son de interés público.  Los datos provienen de la definición de obra en  el proyecto de ejecución visado del arquitecto,  recogidos en la estadística de edificación más antigua  de España (1960). El aparejador transcribe  luego esos datos al visado que protege su participación  en el diseño técnico, dirección, ejecución  y seguridad de la obra6. Esa duplicación es útil,  como lo es la de registradores y notarios, por  ejemplo, ya que el doble registro estadístico amplía  variables y alerta de posibles errores cuando  hay divergencia.
El gráfico 1 muestra que esa divergencia no  existe entre ambas series7. La trayectoria de la serie  de visados de arquitecto ha sido evaluada y criticada  por la revista científica del INE: http://www.  ine.es/revistas/estaespa/166_6.pdf. La de aparejadores  procede de bases de datos institucionales exhaustivas  que gestionan los procedimientos de los  colegiados, sin posibilidad de doble contabilidad8.  Ambas series confirman que el visado de obras  ha alcanzado ingentes niveles de producción de  viviendas, como las 820.000 de 2005.
Ello no significa que se iniciaran alrededor de  3.000 viviendas cada día laborable de dicho año,  sino tan sólo que se pusieron en marcha obras  que preveían otras tantas. En efecto, es poco probable  que todas las viviendas de un proyecto se  inicien el mismo día. Lo suyo, es empezar por las  primeras unidades e ir rotando cuadrillas y escalonando  aprovisionamientos, pudiendo ocurrir  que cuando se terminen las primeras, aún no se  hayan empezado las últimas. En definitiva, no es  lo mismo duración de obra de una vivienda o de  un edificio que duración de obra de un proyecto  con varias viviendas o edificios.
Pero ¿acaban iniciándose, efectivamente, todas  las obras visadas? Podemos afirmar que, en  2005, seguramente que sí por la razón siguiente.  Hemos visto que, operativamente, el visado  de dirección de obra es el último trámite antes  del inicio de la misma, puesto que el cliente no  acostumbra a contratar al aparejador si no ha adjudicado  ya la obra a la constructora, contratado  seguros y terminado con las demás diligencias  administrativas.
Además, esta razón es sobretodo económica.  Llegar al visado de dirección de obra supone para  el promotor haberse gastado un buen tercio de  su préstamo en solar, licencia, proyecto, notaría,  visados, impuestos, intereses, además de salarios  y costes propios. Luego, cualquier paralización  del proceso puede revelarse desastrosa. Por tanto,  si eso llega a ocurrir, no será por razones frívolas  sino por casos de fuerza mayor, como quiebra de  la constructora o bien cancelación del remanente  del préstamo al promotor por falta de liquidez,  cosas todas ellas que no solían ocurrir en 2005.  Sí que han ocurrido, sin embargo, en Septiembre  2006 y Marzo de 2007 cuando hubo avalancha de  visados forzada por los promotores, con vistas a  ampliar su margen de maniobra con el que escapar  al encarecimiento de cualquier proyecto fuera  del plazo de moratoria del nuevo Código Técnico  de Edificación.
LOS CERTIFICADOS
El anterior razonamiento sobre el inicio de  obra como punto de partida, tiene su réplica en el  final de obra como punto de llegada del proyecto.  O sea que la duración del proyecto es el plazo que  transcurre entre el inicio del primer edificio y el  final del último. Pues bien, ese es el plazo que la  estadística de Fomento9 toma en consideración a  la hora de comparar visados con certificados, lo  cual desbarata por completo la argumentación esgrimida  por los promotores. El esquema que recoge  el gráfico 2 utilizado en planificación de tareas  complejas y de obligada presentación en cualquier  adjudicación de cierta importancia, lo demuestra.
Supongamos que un proyecto visado contiene  8 edificios de igual número de viviendas. Cada  edificio se construye en una sola fase que puede  durar 18 meses. Supongamos también que, por  razones operativas, las fases se escalonen de 2 en  2 meses. Si las cuadrillas de cimentaciones son las  primeras en entrar en la fase 1, también serán las  primeras en salir de la fase 8 alrededor de 16 meses  más tarde siguiendo la diagonal. Luego, las  demás cuadrillas entrarán en acción a su hora. Lo  mismo pasará, siempre de forma desfasada, con  la última cuadrilla de cerramientos y azoteas con  la que se culminará el último edificio 32 meses  más tarde.
Supongamos ahora que dividimos el proyecto  en dos, y que los confiamos a sendas constructoras,  en iguales condiciones operativas que antes  pero actuando simultáneamente cada una por su  lado. El resultado es una duración más corta de  la obra total con respecto al proyecto único, todo  ello sin modificar ni el proceso de edificación ni  el volumen total de maquinaria y mano de obra  consumida, lo cual obliga a una mayor concentración  de potencial productivo para terminar en  tan solo 24 meses.
¿Qué ocurre entonces con los edificios o viviendas  terminadas mientras que el resto del  proyecto sigue su curso? La metodología de Fomento  indica que reciben certificados parciales,  lo que les permite concluir compraventas, registrar  y liquidar al banco la parte correspondiente  del préstamo al promotor. Pero, por ahora, esos  certificados parciales no están disponibles.
DESVIACIÓN ENTRE VISADOS Y CERTIFICADOS
En espera de disponer de más información,  hemos estudiado las series de Fomento (con la  participación del Observatorio de Vivienda de  Andalucía), para discriminar la variable preponderante  en el creciente desfase entre visado y certificado  final observado durante el auge inmobiliario.  El resultado del estudio, visible en los dos  gráficos 3 y 4, conduce a una conclusión: la causa  de la creciente desviación entre visados y certificados  es el aumento progresivo de la superficie  a construir o del número de viviendas a edificar  por proyecto a lo largo del auge.
Observamos que el tamaño medido en m2 o  en número de viviendas por edificio, se mantiene  relativamente estable desde el origen de las  series, por lo menos hasta la caótica entrada en  vigor del CTE en 2006-2007, cuando se alcanzaron  las 910.000 viviendas en las series de visados  de dirección de obra10. En cambio, el tamaño de  los propios proyectos no ha cesado de crecer a lo  largo del auge, hasta su derrumbe a mediados de  2007.
O sea que dicho tamaño no aumenta porque  los edificios sean más grandes, que no lo son, sino  porque el número de edificios por proyecto es  mayor, sean unifamiliares, sean bloques. Luego,  si existe desviación entre visados y certificados,  no es porque las viviendas sean más grandes o  porque los edificios contengan más viviendas, sino  porque los proyectos contienen más edificios y  que entonces, el “efecto planning” se alarga. Eso es  lo que explica el mayor plazo entre visado y certificado  de final de obra observado por Fomento.
Esta conclusión requiere un matiz. Si la dotación  de las empresas o incluso el número de  constructoras y suministradoras en liza hubiera  aumentado al mismo ritmo que el auge, el plazo  entre visado y certificado no hubiera variado tanto,  ya sea porque hubiera habido más proyectos  de menor tamaño, ya sea porque más empresas  se hubieran encargado de ellos. Pero eso sería  tan utópico como conseguir, por ejemplo, que  la capacidad de las autovías aumentase como la  intensidad del tráfico. La experiencia muestra,  al contrario que la ley del mundo empresarial es  “abarca cuanto puedas, aunque poco aprietes”,  en tanto su crecimiento no sea fruto de la productividad  y la competitividad. No son esas cualidades  muy comunes en nuestro mundo del ladrillo:  el fracaso del auge, ya anunciado por los visados,  era de prever.
EL PROBLEMA DE LOS STOCKS
¿Puede una estadística más especificada ayudar  a mejor definir los problemas por resolver?  Sin duda. Sabemos, en efecto que de momento  la crisis inmobiliaria y financiera no es la de las  familias, puesto que su morosidad no es excesivamente  alta, aunque no por mucho tiempo.  Hoy la crisis es la de promotores y constructores,  también hipotecados por los propios bancos con  dinero conseguido esta vez en mercados interbancarios  sobre todo europeos, como he descrito  en el segundo apartado. La morosidad de los  constructores crece, pero sobre todo, crece también  su incapacidad de devolución de sus propios  préstamos, al no finalizar obras ni tampoco  vender lo terminado faltos del indispensable  mínimo de liquidez.
Claro que los colegas europeos de nuestros  bancos no iban a quedarse cruzados de brazos.  Así que han debido hacer lo de siempre: convertir  préstamos en créditos y exigir intereses que  un simple cálculo permite estimar a alrededor de  50 millones diarios. Son sin duda esos millones  los que privan de liquidez a toda la economía y  no sólo al sector del ladrillo. Esa es nuestra actual  crisis y si no la resolvemos, tampoco resolveremos  más tarde la crisis de la competitividad y,  finalmente, de la solvencia familiar.
Faltos de voluntad re-negociadora por parte  de deudores y acreedores, sólo queda una esperanza  sobre la mesa: concluir las obras en curso,  vender lo terminado y lo que queda por terminar  -que a la vista está-, devolver al banco lo prestado  para obrar (e inmovilizar suelo…) y, por  último, esperar a que los bancos lo liquiden a sus  acreedores.
¿Misión imposible? Sin duda, pero por lo menos  deberíamos cuantificar esos stocks en manos  de promotores y constructores. Luego podríamos  evaluar las garantías razonables que representan,  a pesar de que los bancos prestamistas no quieran  oír hablar de ellas. Para todo ello, utilizaremos  próximamente algunas series de certificados parciales  que están preparando ciertos colegios de  aparejadores. Esos mismos trámites que promotores,  constructores y banqueros manejaban cada día,  pero que eludieron invocar para no contradecir sus  argumentos corporativistas y proseguir el auge,  culminando así -con la venia política y el silencio  de sindicatos y profesionales- una de las mayores  campañas de market-up inmobiliario y financiero  de toda la Historia. )
 fuente
http://www.observatorioinmobiliario.es/Blog/index.php/tribuna-de-opinion/la-informacion-asimetrica-en-el-sector-inmobiliario-espanol-i-las-800000-viviendas/