Encontrarán un artículo aceptado para
publicación en la revista Estadística Española (escrito en términos
asequibles), que puede interesar no sólo a los estudiosos sino también a
aquellos que se han visto afectados por la burbuja de precios y/o que se
preocupan por los activos tóxicos y demás. Pueden bajarlo pinchando www.ricardoverges.com/pdf/ViviendaLibre.pdf.
Los lectores que han leído mi Tribuna del Observatorio
Inmobiliario sobre los datos alemanes en relación con la deuda privada
española (pinchar www.ricardoverges.com/pdf/Alemania.pdf), entenderán fácilmente
que la persistencia del alza de precios sólo ha sido posible gracias a la
abundancia de liquidez procedente de Frankfurt desde la entrada del euro hasta
el inicio de la crisis a finales de 2007.
Los mencionados informes permite entender que
estamos inmersos en un gigantesco problema geopolítico cuya solución no nos
puede llegar de Europa –a la vez juez y parte- sino de un mayor conocimiento
del problema, no por parte de los políticos ni tampoco de los medios de .sino
por parte de una mayoría suficiente de españoles.
Como para las anteriores Tribunas,
las conclusiones pueden
ser libremente debatidas y difundidas en Facebook o en Twitter.
¡Qué tengamos suerte!
R.Verges
1-Salidas a la crisis (3) -Alemania se pudo equivocar
¿Qué defiende Ángela Merkel? -Ricardo Vergés
La canciller alemana se encuentra entre el yunque de la “nueva” Europa de dos velocidades y el martillo de su electorado, ansioso por recuperar el dinero privado prestado a España tras dar a Grecia por perdida. Seguramente Rajoy pagará caro la prisa por ponerse de su lado tras ocho años de siesta que debiera haber aprovechado para enterarse de algunos “secretos oficiales”. Porque lo que queda de la nueva generación de españoles quiere saber de dónde salió tanto dinero como para que sus progenitores hundieran el país bajo el peso de tantas barbaridades. También quiere conocer su estado de cuenta y quiénes son los verdaderos acreedores, porque los datos de las Estadísticas Financieras Internacionales (EFI) recogidas por el FMI permiten refutar la hipótesis ampliamente difundida de que el ahorro alemán ha sido la fuente de los ingentes préstamos realizados a España y otros países del Sur desde finales de 2003.
El catedrático de economía de la Universidad de Colonia, Juergen Donges –nacido en Sevilla en 1940–, reunió en un libro varias contribuciones de antes de la crisis, sobre el ambiente sociopolítico de algunos países de la Unión Europea. Este libro es más interesante para entender lo ocurrido que leer tantos discursos day after de quienes no apercibieron la burbuja, sino todo lo contrario.
Sobre su país, el autor sugiere (cap. 9, escrito en 2004), que “la economía alemana tiene dos caras.
Por un lado la de disponer de una industria y sectores de servicios modernos, con niveles de tecnología
avanzada elevados y un grado de competitividad internacional envidiable; por otro lado, la de encontrarse
inmersa desde hace tiempo en una crisis de crecimiento y de empleo profunda. El pobre comportamiento
de una economía tan grande como la alemana (una tercera parte de la UE-15), no puede más que lastrar
la economía europea.”
“Las cifras hablan por sí solas: durante el período 1991-2003 tras la reunificación, el incremento de PIBapenas llegó al 1% anual, mientras que la Eurozona sin Alemania, registró una tasa de 1,7% y EE.UU
un 2,4%. En cuanto al mercado de trabajo, Alemania es el único país de la zona donde la creación neta de
empleo ha sido casi nula durante todo ese período… y que el paro laboral ha subido, de ciclo coyuntural a ciclo coyuntural, produciendo un efecto de “histéresis” generador de desempleo de larga duración.”
Estas consideraciones confirman lo que yo mismo observé a través de las Estadísticas Financieras Internacionales (EFI) de los años 90 recogidas por el FMI, y que publiqué en 2002 en la revista L’Observateur de l’immobilier
. Tales datos no permiten detectar “milagro” alguno, ni tampoco recesión como la sugerida por el apodo de “farolillo rojo” colgado, según Donges, no sólo por otros países de la UE, sino también por ciertos políticos
alemanes cuando les toca pasar a la oposición. En cuanto a la inflación, Alemania permanece en el
ecuador de la gama reducida -y poco creíble- de tasas del IPC de Eurostat (excluida Grecia).
(sigue en pdf adjunto) ver graficas
La liquidez adicional constituida por Alemania no revertió en inversión en su propia economía, sino que
pasó a formar parte de una reserva que tan solo emergió a la hora del cambio al euro
SOBRE LA ACTIVIDAD MONETARIA
En el capítulo 3 del citado libro, Donges reproduce otro artículo suyo de 2004. : “Para los alemanes, el Deutsche Mark como moneda fuerte era todo un símbolo de la identidad nacional y un emblema del
llamado “milagro económico” de la posguerra y, por consiguiente, costaba más desprenderse de él. En cambio, en España, no se hacía notar en momento alguno un escepticismo sobre la substitución de la peseta; en la población incluso reinaba la euforia. Posiblemente en España no se tenían demasiadas razones para lamentar su desaparición, dado que siempre había sido una moneda débil y de convertibilidad restringida.”
Hace 6 años que Donges reconocía en una entrevista sobre España, “la existencia de un nubarrón muy serio que tiene este país con el tema del mercado de la vivienda… y que creará problemas para el resto de los países europeos… Es un problema de liquidez. Prácticamente toda la que generan los bancos europeos se la queda España para financiar vivienda, y eso es una burrada (sic).”
. Es una lástima que la entrevista no revelara cómo se había generado esa liquidez, ni aludiera a la facilidad con la que nuestros bancos se hacían con ella, dado que de haber sido ahorro, los europeos se habrían preocupado mucho más de su destino. Así y todo, la intervención de Donges fue determinante, pero
llegaba tarde y no tuvo el impacto mediático suficiente. De modo que cuando en la misma época, mis informes estadísticos de visados de proyecto confirmaron los temores de los medios internacionales, el propio Consejo de Ministros zanjó el tema con argumentos “metodológicos” equivocados y de esta forma Frankfurt pudo continuar liquidando pasivo algún tiempo más. Eso sí, mi institución de arraigo no esperó a que terminara de hacerlo para relevarme de mi cargo
Articulo entero en:
http://www.ricardoverges.com/pdf/Alemania.pdf
2-Estadísticas de vivienda libre en España. 1987-2011.
Series operativas de compraventas y precios
RESUMEN
La fragmentación y escasa exhaustividad de las series disponibles sobre transacciones de vivienda, dificultan la visión evolutiva de uno de los mercados más importantes de todo país.
Esta visión es esencial para reinterpretar auges inmobiliarios y subsecuentes crisis. El presente artículo reúne y completa las series de compraventas y de precios por antigüedad de la vivienda, articulando nueva información con metodologías ad-hoc. El resultado permite ofrecer
un arsenal de series operativas fiables, algunas de ellas genuinas, tanto a investigadores como
a agentes y al público en general. El trabajo concluye con una sinopsis del conjunto de la información realmente disponible desde 1987 hasta 2011 inclusive.
Primera parte: Transacciones de vivienda
1. Compraventas según Notarios.
1.1. Series publicadas
1.2. Nuevas series de superficie construida
2. Transmisiones según Registradores
2.1. Transmisión de derechos de propiedad
2.2. Rescate de series 2004-2006 de compraventa
Segunda parte: precios de vivienda libre
3. Precios según Notarios
3.1. Nueva serie de precios brutos por m2
3.2. Índice de precios hedónicos
4. Precios según Registradores (ERI)
4.1. Rescate de series 2003-2006 de precios por m2
4.2. Índice de precios de ventas repetidas
5. Valores de tasación (Fomento)
6. Precios por m de pisos según Sociedad de Tasación
Articulo entero en:
http://www.ricardoverges.com/pdf/ViviendaLibre.pdf
Ricardo Vergés -Catedrático de economía aplicada
Universidad de Montreal
redverges@arquinex.es
www.ricardoverges.com
No hay comentarios:
Publicar un comentario